在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確定是否開(kāi)店，開(kāi)什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來(lái)區(qū)分。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來(lái)，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周?chē)�的功能區(qū)的分布狀況。
　　
　　這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下：
　　
　　社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月10000戶(hù)，2年后可以全部入住。東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)。南面是一個(gè)大學(xué)。無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
　　
　　交通：處于十字路口，有多條公交車(chē)經(jīng)過(guò)。
　　
　　物業(yè)狀況：12000平方米，2層。
　　
　　房租：60萬(wàn)/月
　　
　　在未經(jīng)選址調(diào)查的情況下簽約并開(kāi)店。業(yè)態(tài)是10000平方米綜合超市。
　　
　　經(jīng)營(yíng)狀況：
　　
　　開(kāi)業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營(yíng)業(yè)額9萬(wàn)左右。發(fā)生嚴(yán)重的虧損。
　　
　　分析：
　　
　　1、工業(yè)人口過(guò)多且都是經(jīng)過(guò)，不會(huì)下車(chē)購(gòu)買(mǎi)商品。
　　
　　2、居民區(qū)還在發(fā)展階段。
　　
　　3、學(xué)生的消費(fèi)較單一，無(wú)法形成規(guī)模。
　　
　　4、業(yè)態(tài)選擇有誤。
　　
　　解決的方法：經(jīng)過(guò)研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。
　　
　　結(jié)果：1樓銷(xiāo)售額日均為25萬(wàn)，毛利率25%。
　　
　　2樓銷(xiāo)售額為8萬(wàn)，毛利為12%。
　　
　　以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。