四、地鐵商鋪投資要訣
　　
　　獨(dú)特的商鋪形式
　　
　　為什么地鐵商鋪會(huì)受到投資者的關(guān)注？原因是商鋪的價(jià)值建筑在"人氣"上，比如上海目前兩條地鐵加上軌道明珠線的每日流量大概100萬(wàn)人次，而地鐵一號(hào)線的遠(yuǎn)景運(yùn)能是每日流量268萬(wàn)人次，二號(hào)線為223萬(wàn)人次，數(shù)年后上海每天軌道交通流量將達(dá)到700人次！
　　
　　如今中國(guó)各大城市也正在擬建或擴(kuò)建地鐵系統(tǒng)，其中的賺錢機(jī)會(huì)吸引了不少商鋪投資者關(guān)注。比如2003年上海浦東某地鐵商鋪開(kāi)盤，曾開(kāi)出1.8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，但數(shù)百個(gè)鋪位一售而空。
　　
　　地鐵商鋪一般分為三大部分：地鐵過(guò)道商鋪、地鐵商業(yè)街（城）、地面物業(yè)。地鐵過(guò)道商鋪是指建造在地鐵過(guò)道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪各個(gè)地鐵站到處可見(jiàn)。地鐵商業(yè)街（城）是指在地鐵車站附近，通過(guò)地下通道連接的地下商鋪群，如上海地鐵1、2號(hào)線交匯的人民廣場(chǎng)站的迪美商嘗美食廣場(chǎng)等，1號(hào)線的徐家匯站的徐家匯地鐵商場(chǎng)等。地面物業(yè)是指建造在地鐵車站地面以上的商鋪，如上海1號(hào)線莘莊站的華聯(lián)吉買盛超市等。
　　
　　需要說(shuō)明的是，這三類商鋪中真正屬于地鐵公司的商鋪只局限在地鐵售票站附近的地鐵過(guò)道商鋪。人們通常把地鐵過(guò)道商鋪與地鐵商業(yè)街（城）稱為地鐵商鋪，而沒(méi)有把地面物業(yè)包括其中。
　　
　　投資致勝要訣
　　
　　第一，各地鐵站點(diǎn)由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時(shí)應(yīng)瞄準(zhǔn)目標(biāo)顧客，尋求合適站點(diǎn)進(jìn)行商鋪投資。
　　
　　第二，即使同處一個(gè)站點(diǎn)，站廳、過(guò)道的租金也不同，地鐵過(guò)道商鋪相對(duì)比較便宜。
　　
　　第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報(bào)，首先要注重大環(huán)境，即選址應(yīng)挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價(jià)格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)，挑選一個(gè)道路通暢，相對(duì)能留住人流的好鋪位也至關(guān)重要。
　　
　　最后，投資者還需要注意地下商鋪與地鐵商鋪的區(qū)別，一般認(rèn)為，在地鐵車站旁，與地鐵車站相連的地下商鋪才可以稱為地鐵商鋪，而另一些與地鐵有一定距離并且沒(méi)有與地鐵相連通道的地下商場(chǎng)并不是地鐵商鋪，比如上海浦東世紀(jì)公園附近的亞太盛匯雖然有地鐵概念在里面，但它并不是真正意義上的地鐵商鋪。
　　
　　五、慧眼識(shí)專業(yè)街商鋪
　　
　　什么是專業(yè)街商鋪
　　
　　專業(yè)街商鋪是指同類及相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度聚集，并能形成一定區(qū)域影響力的城市商鋪。
　　
　　而常見(jiàn)專業(yè)街按其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容共分五大類:服飾類專業(yè)街，如女人街等；建材裝飾類專業(yè)街，如各地的建材一條街、裝潢材料一條街、家具一條街等；餐飲類專業(yè)街，如各地的小吃一條街、美食街、海鮮一條街、水產(chǎn)市場(chǎng)街等；機(jī)電用品類專業(yè)街，如機(jī)電設(shè)備一條街、汽配一條街、建筑五金一條街、通訊產(chǎn)品一條街等；休閑旅游類專業(yè)街，如各地的休閑一條街、旅游一條街、文化一條街、古玩一條街等；文化用品類專業(yè)街，如各地的文具文化用品一條街、小商品市場(chǎng)一條街等；其他類專業(yè)街，如婚紗一條街、國(guó)際汽車城、殯葬用品服務(wù)一條街等。
　　
　　“慧眼識(shí)街”是投資成功的前提
　　
　　每個(gè)專業(yè)街的發(fā)展前景都受政府規(guī)劃的很大影響，如某市的建材一條街，其前期發(fā)展由于有政府優(yōu)惠的稅收政策，一度發(fā)展得如火如荼，但是隨著優(yōu)惠政策的到期和政府道路規(guī)劃的改變，逐漸冷淡下來(lái)。
　　
　　專業(yè)街在城市規(guī)劃成形過(guò)程中雖有較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)具備巨大的投資增值價(jià)值。比如上海新七浦服飾市場(chǎng)在2001年剛開(kāi)業(yè)時(shí)底層的平均售價(jià)是6萬(wàn)元/平方米，但至2004年卻漲到了17萬(wàn)元/平方米。
　　
　　一般來(lái)說(shuō)，專業(yè)街商鋪在大批商家入駐之前價(jià)格都比較低，如今后整條專業(yè)街發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，投資者一本萬(wàn)利；但是如三年內(nèi)都難聚人氣，則投資者損失慘重。
　　
　　所以投資專業(yè)街商鋪，需要有“慧眼識(shí)街”的本領(lǐng)，對(duì)專業(yè)街的特點(diǎn)和趨勢(shì)要有一個(gè)全面的把握。
　　
　　慎選換手率較高的專業(yè)街商鋪
　　
　　專業(yè)街紅火的經(jīng)營(yíng)狀況，使其中的經(jīng)營(yíng)者受益匪淺，必然也會(huì)引起其他競(jìng)爭(zhēng)者爭(zhēng)先恐后地前來(lái)分得一杯羹，專業(yè)街商鋪就不可避免地出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，這也是商鋪?zhàn)饨�、售價(jià)飛漲的直接原因。
　　
　　在這種情況下，老經(jīng)營(yíng)者的退出無(wú)疑是新經(jīng)營(yíng)者入駐專業(yè)街的大好機(jī)會(huì)，但是如果出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)老經(jīng)營(yíng)者大量退出，也就是商鋪換手率較高的現(xiàn)象，就應(yīng)該引起商鋪投資者的重視了。
　　
　　如果在專業(yè)街中出現(xiàn)一半左右商家退出，就說(shuō)明在這里的租金漲幅使很多老商家難以承受，老的經(jīng)營(yíng)者都承受不了的高租金，新的承租者也將面臨著很嚴(yán)峻的挑戰(zhàn);到最后一旦出現(xiàn)無(wú)人接盤的局面，商鋪價(jià)格必然下跌，下跌的趨勢(shì)容易引起投資者觀望的心理，專業(yè)街商鋪的持續(xù)空置會(huì)給投資者帶來(lái)難以彌補(bǔ)的損失。而且大量商家的轉(zhuǎn)移，會(huì)影響整條專業(yè)街的特色，也不利于專業(yè)街的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
　　
　　所以，投資者一定要選擇穩(wěn)定性較好的專業(yè)街商鋪，才可能選對(duì)“黑馬”。
　　
　　六、別墅配套商鋪成投資新貴
　　
　　近兩年別墅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高端產(chǎn)品，備受政府、房地產(chǎn)投資者的關(guān)注。
　　
　　別墅市場(chǎng)的異�；钴S必然要求更多的商用房產(chǎn)與之配套。最近，已有很多商鋪投資者開(kāi)始咨詢與別墅配套商鋪相關(guān)的信息。
　　
　　如果我們仔細(xì)研究某區(qū)域別墅的分布及價(jià)位，就能從中發(fā)現(xiàn)該區(qū)別墅商鋪的投資價(jià)值。
　　
　　由于別墅是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品，其別墅的使用者、擁有者一般都擁有較高的社會(huì)地位和較佳的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其生活品質(zhì)也較高。這些都要求周邊有更加完備的生活配套設(shè)施。
　　
　　但是由于別墅具有私密性，別墅區(qū)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所很少。從調(diào)查中可以看到，與別墅配套的購(gòu)物場(chǎng)所、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、就醫(yī)場(chǎng)所、子女教育場(chǎng)所離別墅所在地都有一定距離。消費(fèi)者通常需要驅(qū)車10-30分鐘至休閑、購(gòu)物場(chǎng)所。
　　
　　看來(lái)我們可以選擇在地圖上標(biāo)志出幾個(gè)別墅的位置，并且將別墅用弧線連接起來(lái)，購(gòu)置成簡(jiǎn)單的圓形，選出圓心，通常這是幾個(gè)別墅的消費(fèi)中心，相信此處的商用房產(chǎn)擁有較高的商業(yè)價(jià)值和較大的升值空間。