——訪上海鵬欣國際家用紡織品發(fā)展有限公司上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理許豐偉

　　上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園是鵬欣集團(tuán)歷時(shí)4年精心打造的傾力之作，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式在當(dāng)時(shí)還鮮有人嘗試，鵬欣家紡園可以說是一種帶有突破性意義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　4年來，由許豐偉總經(jīng)理帶領(lǐng)下的上海鵬欣國際家用紡織品發(fā)展有限公司，所作的努力不僅是建造了一個(gè)園區(qū)，更多的則是為整個(gè)中國家紡行業(yè)打造一個(gè)服務(wù)平臺。用許總的話說，就是要打造出一個(gè)“中國家紡第五大道”�？梢哉f，國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園的打造過程也是許總夢想的實(shí)現(xiàn)過程。

（上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理許豐偉）

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，踩著未來發(fā)展的步伐

　　越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商由原來的開發(fā)住宅地產(chǎn)慢慢轉(zhuǎn)型為做商業(yè)地產(chǎn)，還有很多開發(fā)商著力開發(fā)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相結(jié)合的地產(chǎn)項(xiàng)目。許總對這一現(xiàn)象是怎么看的？開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要具備哪些條件？
　　
　　“現(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)，都和政府未來的規(guī)劃相吻合，開發(fā)商才會(huì)去踩這個(gè)節(jié)拍。國家的一些建設(shè)，基本上都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充當(dāng)了先鋒軍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對有較充裕的建造硬件的資金，還有建設(shè)能力和打造資產(chǎn)的能力。但能不能運(yùn)營好，就要看地產(chǎn)開發(fā)公司的能力了，畢竟不是能建造就能運(yùn)營好的。

　　另一方面，在中國，現(xiàn)在服務(wù)業(yè)方面的人才匱乏現(xiàn)象十分嚴(yán)重，可以說，這個(gè)產(chǎn)業(yè)本來沒有人做，直到近幾年，陸陸續(xù)續(xù)有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里，做工業(yè)地產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。有開發(fā)影視城的，也有造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的。但無論做什么，都是企業(yè)為了求得更好的發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，追求利潤最大化的表現(xiàn)。這就是為什么這么多開發(fā)商從做住宅轉(zhuǎn)到開發(fā)完全陌生的商業(yè)地產(chǎn)，甚至是去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的原因。商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)，是一種更長線的投資和獲利過程，從本質(zhì)上講，商業(yè)地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。

　　海外的一些公司來收購我們的物業(yè)，收購住宅地產(chǎn)的數(shù)量遠(yuǎn)少于商業(yè)項(xiàng)目。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，是可以被操作和管理的，可以通過人為因素的介入去改變。而住宅地產(chǎn)，因?yàn)檎�策的出臺等，使它的很多風(fēng)險(xiǎn)一旦存在便無法被控制。就像恒隆廣場，通過多年的堅(jiān)持和管理，使它最終成為上海的時(shí)尚地標(biāo)，但前期也是經(jīng)過一段較長時(shí)間的磨合的。

　　所以，大家都知道商業(yè)地產(chǎn)難做，但也都在嘗試和摸索。我認(rèn)為，比商業(yè)地產(chǎn)還要難操作的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接影響到國家的經(jīng)濟(jì)。別看家紡城只是一個(gè)小小的產(chǎn)業(yè)園，如果上海真的要迅速變成國際金融貿(mào)易中心，那么上海還需要很多個(gè)真正有運(yùn)營能力的產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，難就難在后續(xù)的運(yùn)營、對行業(yè)的服務(wù)、建立行業(yè)內(nèi)企業(yè)對園區(qū)的信賴度。

　　開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要具備雄厚的資金實(shí)力，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的打造和運(yùn)營，必須是持有型物業(yè)，投入的周期很長。其次，開發(fā)商應(yīng)是品牌企業(yè)，因?yàn)樽霎a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不是光有資金就行的，更重要的是要贏得政府對你的信任。讓政府覺得跟你合作比較放心，有信心把一個(gè)產(chǎn)業(yè)交付給你去打造。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向是相吻合的。第三點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)，必須有一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，在整個(gè)開發(fā)、運(yùn)營的過程中，去整體規(guī)劃和執(zhí)行，并且深入和融入到該行業(yè)。

    鵬欣集團(tuán)就是具備這三個(gè)條件，才開發(fā)了上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園，才通過四年的努力，以一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商的身份漸漸融入到家紡行業(yè)，并且服務(wù)于行業(yè)，也正朝著發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能的方向在努力�！�

得長三角者得天下

　　近年來，長三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷著前所未有的變革，各個(gè)城市都在大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，各種類型的商業(yè)地產(chǎn)模式不斷涌現(xiàn)。正如許總說的：得長三角者得天下。
　　
　　“長三角地區(qū)是得天獨(dú)厚的，人口的消費(fèi)能力也極其龐大，從內(nèi)銷市場的角度來講，‘得京滬者得天下’，而得長三角者則得到包含了上海、杭州、南京等一批經(jīng)濟(jì)非�；钴S的城市，所以得長三角者得天下。做商業(yè)地產(chǎn)，也應(yīng)該先做商業(yè)，再做地產(chǎn)，所以我們需要先研究商業(yè)。那么對于商家和品牌來說，怎么走到長三角呢，地產(chǎn)商就提供了這樣一個(gè)途徑，通過新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，品牌由上海慢慢延伸至長三角。這就相當(dāng)于一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，在這個(gè)區(qū)域里，上海扮演什么角色，長三角其他城市扮演什么樣的角色都有很明確的分工。

　　為什么幾乎所有的世界品牌都在香港設(shè)立分公司，因?yàn)檫@是介入到亞洲市場的一個(gè)最主要窗口。同樣的道理，現(xiàn)在這些品牌進(jìn)入到中國大陸市場，第一站選擇的肯定是上海，那么對于品牌商家來說，通過上海延伸至全國的途徑，必然經(jīng)過長三角。

　　這是一個(gè)很多贏的局面，商家需要擴(kuò)展至長三角，需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作載體；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也需要在長三角各地區(qū)開發(fā)和拓展，同樣需要眾商家的共同扶持。

　　就像我們鵬欣集團(tuán)，除了在上海的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還在江蘇開發(fā)了幾個(gè)大的項(xiàng)目。我們在南京開發(fā)打造了一個(gè)前所未有的商業(yè)地產(chǎn)——水游城，是以水為表象、為主題的一個(gè)大型的家庭購物公園。為什么叫他公園而不叫商場呢？這就跟我們水游城的業(yè)態(tài)符合起來了，他的建筑形態(tài)是通透而不封閉的。因?yàn)楝F(xiàn)在人們在購物的同時(shí)購物本身已不是全部了，同時(shí)還需要有精神上的滿足，需要有休閑娛樂的場所等。所以我們以家庭為消費(fèi)單元，開放式的空間為形式，以水為主體，打造出這樣一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)形式。才幾個(gè)月的時(shí)間，我們的招商已經(jīng)完成了80％。像ZARA、星巴克、絲芙蘭、SPORT100等都已進(jìn)駐。

　　另外一個(gè)江蘇的項(xiàng)目在通州，我們開發(fā)了一條商業(yè)街——金游城，推出了以生活周邊配套為主的社區(qū)型商業(yè)街。在上海的五角場，就有九隆坊，是街區(qū)型的商業(yè)形式。而在徐家匯的星游城，則以年輕人為主力消費(fèi)對象，里面有錢柜和一些個(gè)性化餐廳等，以娛樂為主。我們根據(jù)不同的區(qū)域，不同的定位、不同的目標(biāo)人群就打造不同的產(chǎn)品，由上海慢慢延伸至長三角，再慢慢向全國發(fā)展。

媒體，建立溝通和服務(wù)平臺

　　1月10日，2007長三角商業(yè)地產(chǎn)大巡演活動(dòng)將在國際會(huì)議中心拉開帷幕。許總的闡述，讓我們對如何運(yùn)作專業(yè)媒體更有啟發(fā)和信心。
　　
　　“上海商報(bào)搞這樣的巡演活動(dòng)是非常好的�；顒�(dòng)起到的作用就是有效地整合資源，搭建商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)平臺。

　　舉一個(gè)例子，現(xiàn)在有很多新房子正等著裝修，市面上裝修隊(duì)也很多，但是房子的主人卻很難找到好的裝修隊(duì)，裝修隊(duì)更難找到新房的主人。這就是信息不對稱，沒有有效的渠道讓互相之間的信息配對。

　　現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)市場，開發(fā)商和商家之間也存在這個(gè)問題。我們經(jīng)常會(huì)看到，有些人天天在外面看哪里有新的樓正在開發(fā)，這些必定是想拓展市場的品牌和商家；有的人在天天看報(bào)紙和DM，在里面搜尋品牌商家，這肯定是一些開發(fā)商在招商。由此可見，大家都不在一個(gè)對稱的渠道里面。

　　解決的方法通常是開招商會(huì)、推介會(huì)，會(huì)有一批品牌去參加。在這樣的活動(dòng)里，誰充當(dāng)了最重要的角色？是招商公司和媒體。目前來看，媒體占了最大的比例，每次搞這樣的活動(dòng)，都是媒體在操作。因?yàn)槊襟w既和上游接觸，又和下游有密切的聯(lián)系，上下游的需求媒體都很清楚。此次長三角大巡演活動(dòng)，就是搭了一個(gè)大舞臺，讓整個(gè)長三角地區(qū)的開發(fā)商和商家以及投資客，在舞臺上進(jìn)行溝通。讓我們能有一個(gè)非常良性的互動(dòng)。所以在招商和拓展這兩個(gè)環(huán)節(jié)里，雙方都需要一個(gè)舞臺，媒體就扮演了這樣一個(gè)搭舞臺和組織聯(lián)姻的角色。

　　往更深的層面來說，媒體更可以起到教育和引領(lǐng)行業(yè)的作用。就像我們鵬欣家紡園，每兩周會(huì)出一份行業(yè)分析報(bào)告，里面有最新最權(quán)威的家紡數(shù)據(jù)報(bào)告、行業(yè)分析，目的就是服務(wù)整個(gè)家紡行業(yè)。商報(bào)也一樣，既要專注于長三角商業(yè)地產(chǎn)，也要慢慢成長為商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的溝通和服務(wù)平臺�！�

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上海國際家紡產(chǎn)業(yè)園：打造中國家紡“第五大道”

   鵬欣國際家紡中心項(xiàng)目屬于上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園的一期建設(shè)項(xiàng)目。上海國際家用紡織品產(chǎn)業(yè)園是由上海鵬欣（集團(tuán)）公司投資開發(fā)建設(shè)、上海市人民政府鼎立支持的“一業(yè)特強(qiáng)”都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并被區(qū)人民政府定為重點(diǎn)扶持和和發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

   鵬欣國際家紡中心項(xiàng)目總建筑面積13.4萬平方米。

   項(xiàng)目整體建設(shè)集商業(yè)、辦公、公寓式酒店為一體的綜合性群體建筑，有地下3層、地面1-4層商業(yè)裙房及2幢塔樓組成。

   設(shè)立家紡企業(yè)總部大廈、家紡展貿(mào)中心、酒店用紡織品采購中心等，提供跨國采購、產(chǎn)品研發(fā)、信息咨詢等相關(guān)功能，并同時(shí)建成高檔餐飲、休閑中心等配套設(shè)施。

   項(xiàng)目旨在打造中國最高的家紡產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺和國際化的B2B采購中心。